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La loi de robien modifiée

Pourquoi le gouvernement a initié une telle loi ? 3 objectifs majeurs
    • 1) Détendre le marché locatif immobilier dont la situation est extrêmement tendue dans certaines zones. Besoin réel de logements neufs.

 

    • 2) Encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif.

 

  • 3) Soutenir la construction, ce qui contribue à maintenir l’emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.

 

Principe en vigueur avant le 1er septembre 2006

Entré en vigueur le 2 juillet 2003, le dispositif De Robien permetait à l’investisseur immobilier privé de déduire de ses revenus, en toute sécurité, 65 % du montant de l’achat y compris les frais afférents (frais de notaire, frais d’hypothèque, frais financiers, etc. …) selon un échelonnement sur 15 ans.

 

Gilles de Robien
Gilles de Robien

Application de la loi dès le 1er septembre 2006 : Loi de Robien modifiée (ou dite recentrée)

La loi de Robien n’est en aucun cas abrogée par la loi Borloo. La loi de Robien reste en vigueur parralèllement à la loi Borloo qui tend à parvenir à d’autres objectifs. (Notamment sociaux)

Après une période d’incertitude juridique, le décret du 16 juillet 2006 est paru au Journal Officiel, modifiant la loi De Robien dans le cadre de la loi “Engagement National pour le Logement”. Le célèbre dispositif en faveur de l’investissement locatif immobilier s’applique désormais aux logements acquis neufs jusqu’au 31 août 2006.

A partir du 1er septembre 2006, toute opération de mise en place d’un investissement immobilier locatif dans le cadre de la loi de robien dont l’acte authentique interviendrait à cette date ou après cette date reste valable dans les conditions suivantes (On parle donc de loi robien modifiée ou dite recentrée):

Amortissement de 6% pendant 7 ans, puis de 4% pendant 2 ans. Soit un total de 50 % sur 9 ans.

Si on compare la précédente version de la loi de robien, le résultat à 9 ans est exactement le même. ( 8% x 5 ans puis 2,5% x 4 ans, soit un total de 50 % sur 9 ans dans la précédente version de la loi de robien)

Tous les contribuables toujours en cours d’opération (bien déjà livré avant le 1 septembre 2006) continue à défiscaliser dans le cadre de la précédente version de la loi robien.

Contrepartie du propriétaire et loi Robien

Le propriétaire doit prendre l’engagement irrévocable de conserver et de louer pendant 9 ans le logement nu en respectant des plafonds de loyers.

Les avantages

L’avantage fiscal, baptisé amortissement loi de Robien modifiée permet à l’investisseur immobilier privé de déduire de ses revenus, en toute sécurité et en toute légalité, 50 % du montant de l’achat y compris les frais afférents (frais de notaire, frais d’hypothèque, frais financiers, etc …) selon un échelonnement sur 9 ans.

La déduction du taux d’amortissement est fixée comme suit :

– 6 % du montant de l’investissement les 7 premières années.
– 4 % les 2 années suivantes.

Soit 42 % les 7 premières années et 8 % les 2 années suivantes, donc au total 50 % sur 9 ans.

L’amortissement Loi De Robien modifiée ouvre droit, par ailleurs, à des déductions imputables sur les revenus fonciers:

– Déduction des intérêts d’emprunts contractés dans le cadre de l’opération sans limite de montant et de durée.
– Déduction des frais de gestion et de garanties locatives (13 % environ des loyers encaissés).
– Déduction de la taxe foncière et des travaux de remise en état.

Néanmoins, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le Revenu Imposable Global est de 10.700 euros avec la possibilité de reporter l’excédant pendant 10 ans. Le début de la déduction fiscale (calculée prorata temporis) commence le jour de l’achèvement du logement au sens de son habitabilité (hors finition).

Les conditions

Entrent dans le champ d’application de la loi toutes les personnes physiques ou morales à transparence fiscale (SCI, SNC), désirant acquérir un logement neuf destiné à la location.

– Le logement doit être neuf au sens de l’habitabilité.

– Le propriétaire doit prendre l’engagement irrévocable de conserver et de louer pendant 9 ans le logement nu.

– La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle doit être effective et continue pendant 9 ans ce qui exclu les locations saisonnières.

– Le propriétaire doit aussi prendre l’engagement de respecter des loyers plafonnés en fonction de la situation de son logement.

Pour les baux signés en 2006, les plafonds Robien RECENTREE seront : (Ces plafonds sont modifiés par Decret chaque année, en général à la hausse, le but étant de rapprocher le montant des loyers à plus de 90% du montant des loyers du marché)

Zone A = 19,89 €/m²:

Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français

Zone B1 = 13,82 €/m² :

  • Agglomérations de plus de 250.000 habitants

(23 agglomérations : Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai,Strasbourg, Grenoble,Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.)

  • Grande couronne autour de Paris.
  • Agglomérations chères (Annecy, Bayonne,Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo).
  • Pourtour de la Côte d’Azur
  • Départements Outremer, Corse et îles.

Zone B2 = 11,30 €/m² :

Autres agglomérations de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l’Ile-de-France.

Zone C = 8,28 €/m² :

Le reste du territoire

En cas de non-respect de l’ensemble de ces engagements, l’amortissement déduit est réintégré dans le revenu foncier.

Seuls trois événements ne remettent pas en cause l’avantage fiscal :

  • l’invalidité au sens du code de la Sécurité Sociale du contribuable ou de l’un des époux soumis à l’imposition commune.

 

  • le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à l’imposition.

 

  • le licenciement et l’inscription à l’ANPE du contribuable ou de l’un des époux soumis à l’imposition commune.

Les limites de la Loi de Robien sur la défiscalisation

La mesure permet au propriétaire bailleur d’imputer à son Revenu Global Imposable un déficit dans une limite de 10.700 euros par an. C’est ce déficit qui va générer votre économie d’impôt en fonction de votre niveau d’imposition.

La procédure de déclaration

Pour bénéficier de la loi robien, le propriétaire bailleur doit déclarer opter pour le système d’amortissement et reporter les calculs sur le feuillet spécial de revenus fonciers (Liasse fiscale n° 2044-S).

Cette procédure s’effectue au moment de la déclaration de revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

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